L’immobilier est un excellent moyen d’optimiser sa succession. L’attractivité de l’immobilier pour la succession relève de la possibilité de pouvoir démembrer une propriété. Nous allons voir en détail ce qu’est le démembrement de propriété ? Pourquoi ce démembrement est attractif en termes de succession ?
Le démembrement de propriété c’est quoi ?
La pleine propriété d’un bien immobilier confère plusieurs droits sur celui-ci. La pleine propriété offre le droit d’occuper un bien ou de le louer et d’en percevoir les recettes. C’est ce que l’on appel l’usufruit. En plus de l’usufruit, la pleine propriété offre la nu propriété c’est « le titre de propriétaire » mais par contre sans l’usufruit vous ne pouvez pas occuper le bien ni en percevoir les fruits.
Il est donc possible de dissocier ces deux droits. C’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété d’un bien immobilier. C’est-à-dire qu’une personne détient l’usufruit le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien et une autre personne en détient la nu propriété. Vous êtes surement en train de vous dire à quoi ça sert d’être nu propriétaire ? Le décès de l’usufruitier provoque la fin du démembrement du bien. Ce qui veut dire que le nu propriétaire récupère la pleine propriété.
Attention, il faut savoir que l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et que le nu propriétaire doit prendre en charge les travaux de grosse réparation.
Pourquoi le démembrement de propriété est attractif ?
L’attractivité du démembrement de propriété résulte du fait que le nu propriétaire au décès de l’usufruitier récupère la pleine propriété et ceux sans avoir à régler de droit de succession. En d’autres termes le nu propriétaire perçoit « une donation » de la valeur de l’usufruit sans en régler les droits y afférent.
Ce mécanisme est généralement utilisé par les parents au bénéfice de leur enfant ou avec une personne qui n’entre pas dans le cadre familial.
Lorsqu’une personne n’a aucun lien familial avec son donateur, le donataire est soumis à une taxation de 60% sur la valeur de la donation. Cette forte imposition pousse donc à utiliser le démembrement de propriété afin que ce donataire puisse percevoir un don (valeur de l’usufruit au décès) et éviter la taxation de 60%.
Pour les enfants l’imposition est moins importante et un abattement de 100 000 € existe. Toutefois si vous disposez d’un patrimoine conséquent les droits de succession peuvent très vites devenir important. Alors pourquoi pas recourir au démembrement de propriété. Surtout qu’en conservant l’usufruit les parents gardent l’essentiel sur le bien, le droit de l’occuper et d’en percevoir les revenus.
Mais alors comment détermine-t-on la valeur de l’usufruit et de la nue propriété ?
Cette valorisation suit un barème prescrit par l’article 669 du CGI. La valorisation de la nue propriété et de l’usufruit dépend de l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune est plus la valeur de la nue propriété est faible. Il est donc important de vite préparer sa succession. En effet en s’y prenant tôt les donataires vont percevoir des sommes importantes sans avoir à régler de droits de succession.
Exemple : Une personne qui achète à 21 ans une propriété à 1 million d’euros en démembrement de propriété. Il conserve l’usufruit soit 1M*90 % = 900K. Son fils va donc percevoir une donation estimée à 1M*10%. Aucun droit ne seront à régler car il est possible de faire don tous les 15 ans de 100 000 € à ses enfants sans droit de donation. Au décès de ses parents l’enfant percevra la nue-propriété sans aucune fiscalité.
Au contraire si la même opération est réalisée à 71 ans. Des droits de donation vont être à régler sur 1M *60 % = 600K – l’exonération de 100K = 500K soumis à droit de donation.
| AGE du donateur |
VALEUR de l’usufruit |
VALEUR de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| =<21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| =<31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| =<41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| =<51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| =<61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| =<71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| =<81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| =<91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| + 91 ans révolus | 10 % | 90 % |